Illustration du rachat de crédit immobilier

Lors d’un rachat de crédit immobilier, les banques ont le droit de vous demander un remboursement à tout moment, même si vous avez payé à temps. Cependant, si vous le demandez le plus tôt possible, ils vous proposeront souvent une meilleure offre. 

La personne qui a contracté le prêt en premier lieu peut demander un rachat de crédit et le rembourser avec un taux d’intérêt qui lui est plus favorable. L’individu a le droit de le faire si elle peut démontrer qu’elle rembourse une dette individuelle depuis plus de trois ans et que la banque n’a pas apporté de modifications significatives aux conditions de remboursement.

Actuellement, l’emprunteur n’a pas le droit de refuser une telle offre, mais l’acheteur a la possibilité de refuser si la valeur du bien n’est pas assez élevée par rapport à l’endettement. Lorsque vous envisagez un rachat de crédit immobilier, ce ratio est important et son fonctionnement.

L’acte de rachat de votre crédit immobilier, et la valeur du bien

Dans un scénario où vous avez effectué des remboursements sur une maison de 150 000 € avec 100 000 € restant à rembourser, cette maison vaut désormais 50 000 €. Pour récupérer une hypothèque, l’emprunteur doit trouver une entreprise qui dispose de 50 000 € et rembourse l’argent à la banque. Ainsi, la banque ne leur permettra de récupérer leur propriété que s’ils peuvent trouver une entreprise qui leur prêtera la somme et les restituera à la banque.

A noter que l’hypothèque peut être refinancée avec le prêteur pour en reprendre la propriété contre une participation au capital de la propriété.

Les nouveaux acquéreurs pourraient alors s’interroger sur la solvabilité du propriétaire de la manière suivante : “Et si le propriétaire qui nous a remis les clés ne peut pas nous rembourser ?”

L’acheteur a la possibilité d’utiliser son hypothèque pour racheter la propriété et l’utiliser comme garantie. Par contre, si la valeur du domicile a évolué à la baisse entre temps, quels sont les recours possibles ?

Les investisseurs dans l’immobilier doivent être conscients que négliger l’entretien de leurs bâtiments, investir dans des emplacements défavorables ou mal gérer l’environnement peut entraîner de lourdes pertes. Dans ce sens, les cas de moins-value immobilière se sont multipliés ces dernières années.

Si le bien a perdu de la valeur, par exemple s’il ne vaut plus que 150 000 € après l’achat, l’acquéreur aura du mal à récupérer les 10% restants (soit 10k €). Cependant, si la propriété a pris de la valeur après l’achat, par exemple si elle vaut maintenant 3000 000 € en raison de l’inflation ou de l’appréciation du marché, l’acheteur pourra récupérer cette perte de 10 % sur son investissement.

La plupart des spécialistes recommandent un ratio hypothécaire inférieur à 80 %, même sur un regroupement de prêts. La vérité est que tout ratio inférieur à 80 % augmente le risque de défaut. En outre, de nombreux prêts de consolidation de prêts ont des taux d’intérêt plus élevés que ceux qu’ils consolident. Il est donc difficile pour les gens de rembourser leur dette et de ne pas s’endetter à l’avenir.

Exemple : Une des réalités de la région parisienne (ou de toute autre zone comparable) est que les prix de l’immobilier peuvent baisser. Par exemple, sur le site des notaires on voit que les appartements ont baissé de 0% sur 5 ans à Provins (77).

Le ratio hypothécaire détermine le niveau de solvabilité 

Une bonne cote de crédit garantit qu’ils peuvent effectuer des paiements, tandis qu’une cote de crédit faible peut entraîner des taux d’intérêt plus élevés ou un refus pur et simple.

Il s’agit d’un scénario courant dans lequel de nombreux ménages se retrouvent. Bien que les paiements mensuels sur les prêts aux ménages puissent être gérables, cela change lorsque certains prêts doivent être remboursés. Vous finissez par avoir moins d’argent à dépenser pour des choses comme l’épicerie et le paiement de votre hypothèque.

Avec l’achat de prêts hypothécaires, un emprunteur peut vendre tous ses prêts immobiliers en une seule fois et être libre de toute dette. Cependant, les banques sont en fait invitées à rejeter ce type de candidat car elles n’ont pas d’antécédents de crédit parfaits et seraient considérées comme présentant un risque plus élevé.

A retenir : un taux hypothécaire élevé signifie que vous devez disposer de beaucoup d’argent pour rembourser le prêt. Il peut s’écouler des années avant que votre ratio d’endettement ne chute à un niveau qui vous rende éligible à certaines opportunités d’accession à la propriété.

Par exemple, un ménage avec un revenu de 5000€ et des mensualités de 1900€ a un taux d’endettement de 39%. C’est plus que ce que les banques sont prêtes à accepter. Leur demande de rachat de prêt hypothécaire pourra être acceptée, mais cela dépendra de votre capacité à rembourser au moins 80 % de la valeur de votre maison. Sinon, leur prêt pourrait ne pas être remboursé en totalité.

Si le bien vaut 180 000 € et que l’acquéreur ne souhaite pas engager plus de 70% de cette valeur, cela signifierait que ce ménage pourrait consolider toutes ses dettes jusqu’à 126 000€.

Qui est responsable de déterminer la valeur d’un bien immobilier ?

La valeur estimée d’un bien immobilier est souvent déterminée par une personne ayant des connaissances et de l’expérience dans le secteur. Les évaluations immobilières sont réalisées par des professionnels experts en la matière. Ils peuvent fournir une opinion impartiale sur la valeur d’une propriété. Ceci est particulièrement important lorsqu’un propriétaire ne peut pas connaître la valeur marchande de sa maison.

La consolidation de vos prêts immobiliers et à la consommation peut vous permettre d’obtenir un prêt hypothécaire plus abordable. En vertu de la loi Lagarde de 2011, si le montant de votre dette immobilière est supérieur à 60% de vos prêts à consolider, vous devez appliquer un taux de crédit immobilier pour acheter ce bien.

Selon la Banque de France, en septembre 2021, un taux de crédit immobilier commun de longue durée était de 1,13% alors que les biens de consommation baissaient de 3,43%.

Source : Banque de France, crédit aux particuliers

Une opération de rachat de crédit immobilier est lorsque le vendeur d’une maison s’engage à racheter le crédit immobilier au prêteur. Le vendeur rembourse alors le prêt et devient responsable des versements hypothécaires mensuels. Pour réaliser cette transaction, vous devez connaître la valeur de votre maison.

Les estimations pour l’achat d’une maison ou d’une propriété sont importantes pour l’acheteur. Pour cela, les acquéreurs acceptent très au sérieux les devis des notaires ou agents immobiliers.

Le demandeur doit contacter une entreprise pour obtenir un devis, mais cela sera très probablement coûteux. La plupart des entreprises proposent leur propre estimation interne pour des propriétés similaires.

A Propos de l'Auteur

Photo de Thomas Gautier, auteur du site Monelia.fr

Thomas Gautier

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